Szukasz najlepszego prawnika? Rejestr adwokaci24h.pl to baza najlepszych specjalistów!

 
 
 
Strona główna > Aktualności > Umowa najmu i jej rozwiązywanie

Dodano 2018-04-20 (komentarzy 0)

Umowa najmu i jej rozwiązywanie

Wróć do listy artykułów

Obowiązki wynajmującego i najemcy przy rozwiązywaniu umowy najmu oraz konsekwencje prawne związane z wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu.

 

Kwestie dotyczące najmu zostały uregulowane w Kodeks cywilnym – od art. 659, jednak trzeba też uwzględnić wiele przepisów szczególnych. 

Umowa najmu  oznacza, że wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości, a także części rzeczy jako całości lub nawet jej części składowe. Wyłączone z najmu są rzeczy zużywalne a także prawa. Wynajmujący ma obowiązek wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy na swój koszt. Najemca ma obowiązek płacenia czynszu, który może być ustalony w pieniądzach lub innych świadczeniach, a także używania rzeczy w sposób przewidziany w umowie i sprawowania nad nią pieczy. Stosunek najmu wygasa automatycznie z upływem okresu, na jaki umowa została zawarta. Jeśli czas nie został oznaczony, umowa najmu wygasa na skutek wypowiedzenia.

 

 

Zgodnie z art. 660 kc. „umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony”.

 

Zaś w art. 661 kc czytamy, że „§ 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.  § 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony”.

  

Wielu najemców, a co gorsza wynajmujących zapomina (lub nie chce pamiętać) o art. 662 kc. „Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu”. Artykuł ten ma znaczenie dla możliwości rozwiązania umowy lub żądania obniżenia wysokości czynszu. Jednak wiele osób nie ma świadomości jakie czynności (np. naprawy, remonty…) musi pokryć wynajmujący, a jakie najemca.

 

W myśl art. 673 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, strony umowy najmu mogą wypowiedzieć najmem z zachowaniem terminów umownych. W przypadku ich braku –  z zachowaniem terminów ustawowych. Jeśli umowa najmu jest zawarta na czas oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w przypadkach określonych w umowie (jeżeli to w ogóle w niej określono).

 

Trzeba pamiętać, że powyższe odnosi się ogólnie do umów najmu, do których zaliczyć można umowy najmu lokalu, samochodu, nieruchomości itd. Jednak szczególny reżim prawny odnosi się do umów najmu lokalu mieszkalnego.

W przypadku umów najmu lokalu mieszkalnego należy pamiętać o kodeksie cywilnym od art. 680 kc. oraz o Ustawie o ochronie praw lokatorów.., regulującej zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

 

W Kodeksie cywilnym zostało określone m.in., że:

Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.”

 

Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody”.

 

Komentarze:

Aby dodać komentarz zaloguj się na swoje konto